ภาษีอสังหาฯ ตั้งแต่ถือครองถึงขาย

มาตรา 9 แห่ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดหน้าที่แก่เจ้าของทรัพย์ ณ วันที่ 1 มกราคม ส่วนผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์เป็นผู้เสียภาษีเฉพาะกรณีทรัพย์สินของรัฐ ไม่ใช่ผู้เช่าเอกชนทั่วไป หากจดทะเบียนขายในเดือนมิถุนายน ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของต้นปียังเป็นผู้มีหน้าที่สำหรับปีนั้น คู่สัญญาอาจตกลงแบ่งภาระตามจำนวนเดือน แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่เปลี่ยนตัวผู้เสียภาษีตามกฎหมาย ควรตรวจโฉนด รายการจดทะเบียน และใบประเมินก่อนโอน พร้อมระบุผู้ชำระและวิธีคืนเงินในสัญญาให้ชัด หากใบแจ้งระบุชื่อผิด ให้ส่งหลักฐานวันโอนไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่จัดเก็บ

แยกพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์จริงเป็นเกษตร ที่อยู่อาศัย การใช้อื่น หรือรกร้าง แล้วตรวจอัตราที่ใช้กับมูลค่าแต่ละช่วง ไม่ควรถือว่ามีต้นไม้ไม่กี่ต้นเท่ากับเข้าเกณฑ์เกษตรกรรมเสมอไป กรณีปล่อยว่างครบสามปีติดต่อกัน อัตราจะเพิ่มอีก 0.3 จุดร้อยละในปีถัดไป และเพิ่มตามรอบสามปีที่ยังว่างต่อเนื่อง โดยอัตรารวมไม่เกิน 3% ตัวอย่างเช่น การเพิ่มจาก 0.3% เป็น 0.6% คือเพิ่มจุดร้อยละ ไม่ใช่นำภาษีเดิมคูณ 1.003 เก็บแผนผัง ภาพถ่าย สัญญาเช่า และหลักฐานเริ่มใช้พื้นที่ หากเปลี่ยนการใช้ต้องแจ้งท้องถิ่นภายใน 60 วันตามมาตรา 33

สิทธิที่อยู่อาศัยไม่ได้พิจารณาว่าเป็นบ้านหลังแรกที่ซื้อเพียงอย่างเดียว ต้องดูว่าเป็นเจ้าของบุคคลธรรมดา ใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่อในทะเบียนบ้านตามวันที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ รวมทั้งถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารหรือถือเฉพาะอาคาร เพราะวงเงินยกเว้นฐานภาษีต่างกัน ควรยื่นสำเนาทะเบียนบ้านและเอกสารกรรมสิทธิ์ให้ท้องถิ่นตรวจพร้อมกัน การมีชื่อในทะเบียนอย่างเดียวไม่แก้ปัญหาหากข้อเท็จจริงเป็นพื้นที่ประกอบธุรกิจทั้งหมด หากใช้บางส่วนเป็นสำนักงาน ให้แยกพื้นที่ก่อนคำนวณสิทธิ อย่านำวงเงินยกเว้นเดียวไปหักบ้านทุกหลังโดยไม่ตรวจองค์ประกอบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้กำหนดอัตราเพิ่มเพราะเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ การคำนวณต้องดูมูลค่าประเมินห้องชุด การใช้จริง และเงื่อนไขยกเว้นของเจ้าของแต่ละราย หากให้เช่า ควรส่งข้อมูลลักษณะการเช่าและการใช้ห้องให้ท้องถิ่นพิจารณา ไม่สรุปว่าการให้เช่าทุกแบบเป็นการใช้เชิงพาณิชย์เหมือนกันทั้งหมด ผู้ประสงค์ใช้สิทธิที่อยู่อาศัยควรตรวจว่าทะเบียนและกรรมสิทธิ์ของตนครบตามกฎหมายหรือไม่ ไม่ใช่เพียงมีใบอนุญาตพำนัก จัดที่อยู่ติดต่อให้รับใบประเมินได้จริงแม้อยู่ต่างประเทศ และแยกภาษีรายปีนี้ออกจากค่าส่วนกลางที่จ่ายนิติบุคคลอาคารชุด

ขอหนังสือหรือรายการยอดค้างจากท้องถิ่นโดยให้ระบุปีภาษี ภาษีต้นเงิน เบี้ยปรับ และเงินเพิ่มแยกกัน กฎหมายมีผลต่อการจดทะเบียนโอนเมื่อมีภาษีค้าง จึงไม่ควรรอให้ถึงวันนัดสำนักงานที่ดินแล้วจึงตรวจยอด เบี้ยปรับอาจแตกต่างตามว่าชำระก่อนหรือหลังได้รับหนังสือเตือน ส่วนเงินเพิ่มพิจารณาตามระยะเวลาค้างและข้อจำกัดตามกฎหมาย หากสงสัยว่าประเมินผิด ให้ดำเนินการคัดค้านตามกำหนดพร้อมตรวจว่าต้องชำระระหว่างรอหรือไม่ อย่าคาดว่าการโอนให้ผู้ซื้อหรือการเขียนให้ผู้ซื้อรับผิดจะล้างยอดเดิม เก็บใบเสร็จและขอปรับสถานะค้างให้เรียบร้อย

ทำตารางแยกราคาตามสัญญา ราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินอาคารหรือห้องชุด และวันที่ใช้ราคา ภาษีรายปีอาศัยฐานราคาประเมินตามกฎหมายโดยพิจารณาค่าเสื่อมอาคารตามเกณฑ์ ขณะที่การโอนมีวิธีหาฐานแตกต่างกันตามชนิดภาษีและผู้ขาย เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดามีกติกาเฉพาะเรื่องราคาประเมินและปีถือครอง จึงไม่ควรใช้สูตรหักร้อยละเดียวจากราคาขายทุกกรณี หากผู้ขายเป็นบริษัทต้องตรวจหลักของนิติบุคคลอีกชุดหนึ่ง ขอรายการคำนวณจากสำนักงานที่ดินโดยใช้ข้อมูลทรัพย์และสถานะผู้ขายจริง แล้วเทียบกับงบประมาณก่อนตกลงราคาสุทธิ

แยกค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ไม่ใช่บวกทุกรายการโดยอัตโนมัติ เพราะอากรสำหรับใบรับกรณีนี้มีข้อยกเว้นเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเองต้องดูเงื่อนไขผู้ขาย การได้มา ระยะถือครอง และข้อยกเว้นที่เกี่ยวข้อง มาตรการลดค่าธรรมเนียมบางช่วงอาจจำกัดประเภททรัพย์ มูลค่า และคุณสมบัติผู้ซื้อ จึงต้องตรวจประกาศที่ใช้ในวันโอนจริง ให้สำนักงานที่ดินแสดงฐานและผู้มีหน้าที่ของแต่ละรายการ ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่นำไปเครดิตหรือเลือกเสียแยกได้หรือไม่ ต้องพิจารณากฎภาษีเงินได้อีกขั้นหนึ่ง

ในสัญญาควรระบุเป็นรายรายการว่าใครออกค่าธรรมเนียม ใครรับภาระภาษีหัก ณ ที่จ่าย และใครรับภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร แทนถ้อยคำกว้าง ๆ ว่าแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ข้อตกลงชำระแทนกันเป็นเรื่องภาระทางเศรษฐกิจ ไม่เปลี่ยนผู้ที่กฎหมายกำหนดให้เสียภาษี ต้องระบุด้วยว่ายอดที่ตกลงเป็นยอดรวมภาษีหรือยอดสุทธิ และจะจัดการส่วนต่างจากประมาณการอย่างไร เช่น ผู้ซื้อออกค่าธรรมเนียมทั้งหมดแต่ผู้ขายยังต้องมีเอกสารภาษีหัก ณ ที่จ่ายในชื่อที่ถูกต้อง ก่อนจ่ายเงินงวดสุดท้ายให้ตรวจใบเสร็จกับตารางปิดบัญชีการซื้อขาย

ค่าเช่าเป็นเงินได้อีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากภาษีถือครอง บุคคลธรรมดาต้องจัดประเภทเงินได้ตามมาตรา 40(5) ตรวจวิธีหักค่าใช้จ่ายและหน้าที่ยื่น ภ.ง.ด.94 กับ ภ.ง.ด.90 ตามเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง หากผู้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่หักภาษี ให้เก็บหนังสือรับรองไว้ใช้เครดิต การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปได้รับยกเว้น VAT แต่ค่าบริการหรือให้เช่าทรัพย์สินอื่นร่วมด้วยต้องแยกพิจารณา เงินประกันที่ยังต้องคืนไม่ควรถูกปนกับค่าเช่าโดยไม่ดูสัญญา ทำทะเบียนรับเงินแยกค่าเช่า ค่าบริการ เงินประกัน และภาษีที่ผู้เช่าหัก เพื่อให้ยอดธนาคารตรงกับแบบ

บริษัทต้องพิจารณาทั้งภาษีท้องถิ่น บัญชี และภาษีเงินได้นิติบุคคล สิทธิยกเว้นที่ผูกกับเจ้าของบุคคลธรรมดาไม่ย้ายมาให้บริษัทเพียงเพราะกรรมการใช้บ้านนั้นพักอาศัย ในบัญชีควรแยกต้นทุนที่ดินออกจากอาคาร เพราะที่ดินไม่คิดค่าเสื่อมแบบอาคาร รายจ่ายซ่อมกับรายจ่ายปรับปรุงเป็นทุนต้องแยกตามลักษณะงาน หากกรรมการหรือผู้ถือหุ้นใช้ทรัพย์โดยไม่จ่ายค่าเช่า ต้องตรวจประโยชน์ส่วนบุคคลและราคาตลาด ไม่สรุปว่ารายจ่ายทั้งหมดหักได้ เมื่อขายทรัพย์ให้ตรวจภาษีที่สำนักงานที่ดินและผลกำไรในงบรวมกัน การตั้งบริษัทไม่ใช่ทางลัดให้ถือที่ดินโดยข้ามข้อจำกัดกรรมสิทธิ์

การรับมรดก การถือครองรายปี และการขายภายหลังเป็นคนละเหตุการณ์ทางภาษี อย่านำเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นของเหตุการณ์หนึ่งไปใช้กับอีกเหตุการณ์โดยตรง รวบรวมหลักฐานผู้ตาย วันที่เสียชีวิต คำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก รายการจดทะเบียน และมูลค่าทรัพย์ เพื่อระบุผู้มีหน้าที่ในช่วงที่กองมรดกยังไม่แบ่ง หากทรัพย์สร้างค่าเช่าต้องพิจารณาผู้ยื่นรายได้แยกจากผู้ที่ไปจ่ายภาษีท้องถิ่น เมื่อทายาทจะขายให้ใช้หลักการได้ทรัพย์โดยมรดกคำนวณภาษีขาย ไม่ใช้ต้นทุนที่ทายาทคาดเอง ตรวจข้อมูลเจ้าของ ณ ต้นปีและแจ้งแก้ทะเบียนภาษีหลังการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์

เริ่มจากตรวจเลขแปลง พื้นที่ เจ้าของ ราคาประเมิน ประเภทใช้ประโยชน์ และสิทธิยกเว้น หากมีข้อผิดพลาดให้รวบรวมหลักฐานและยื่นคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่นตามมาตรา 73 ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งการประเมินหรือเรียกเก็บ อย่าใช้วันที่เปิดอ่านอีเมลของตนแทนวันที่รับแจ้งตามกฎหมายโดยไม่ตรวจสอบ การคัดค้านไม่ใช่เหตุเลื่อนชำระโดยอัตโนมัติ จึงต้องตรวจเรื่องการทุเลาแยกต่างหาก ระบุยอดที่เห็นว่าถูกต้องและเหตุผล เช่น พื้นที่คลังสินค้าถูกบันทึกเกินจากแปลนจริง พร้อมขอหลักฐานรับเรื่อง เก็บซอง หนังสือแจ้ง และสำเนาคำร้องไว้ติดตามผล

ภาษีป้ายเป็นอีกกฎหมายหนึ่ง ไม่ได้รวมอยู่ในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องตรวจว่าป้ายแสดงชื่อหรือเครื่องหมายที่ใช้ประกอบการเข้าข่ายหรือได้รับยกเว้นหรือไม่ โดยพิจารณาขนาด ภาษา และลักษณะป้าย เจ้าของป้ายมีหน้าที่ยื่นต่อท้องถิ่นตามสถานที่ตั้ง โดยป้ายเดิมใช้รอบยื่นประจำปี ส่วนป้ายใหม่หรือแก้ไขระหว่างปีมีกำหนดเฉพาะ อย่าใช้ใบเสร็จภาษีที่ดินแทนหลักฐานภาษีป้าย ก่อนเปลี่ยนโลโก้หรือเพิ่มข้อความต่างประเทศ ควรวัดพื้นที่ ถ่ายภาพ และให้ท้องถิ่นยืนยันประเภทเพื่อประมาณภาระ การติดตั้งในอาคารหรือบนพื้นที่เช่าก็ยังต้องตรวจเงื่อนไข ไม่ใช่ยกเว้นเสมอ

จัดแฟ้มแยกแต่ละเลขโฉนดหรือห้องชุด เริ่มด้วยหลักฐานกรรมสิทธิ์ต้นปี ตามด้วยราคาประเมิน รายการใช้พื้นที่ และทะเบียนบ้านที่อ้างสิทธิ จากนั้นเทียบข้อมูลสำรวจและใบประเมินของท้องถิ่นกับเอกสารตนเอง กำหนดปกติตามกฎหมายให้แจ้งประเมินภายในกุมภาพันธ์และชำระภายในเมษายน แต่ต้องตรวจประกาศขยายเวลาของปีและพื้นที่นั้นก่อนใช้วันนัดจริง อย่าสมมติว่ากำหนดปีที่แล้วใช้ได้ตลอด เมื่อชำระให้บันทึกปีภาษีและเลขใบเสร็จแยกจากค่าธรรมเนียมโอน หากพื้นที่เปลี่ยนการใช้งานให้บันทึกวันที่และแจ้งภายในกรอบที่กฎหมายกำหนด เพื่อไม่ให้ข้อมูลผิดสะสมไปปีต่อไป