Real Estate
บัญชีผู้พัฒนาคอนโด: เงินจอง วันโอน และภาษี
หมวดงานที่เกี่ยวข้อง
หัวหน้าฝ่ายบัญชี
ผู้เชี่ยวชาญงบการเงินและมาตรฐาน TFRS for NPAEs
ขอบเขตหมวดบัญชีครอบคลุมการจัดทำบัญชี การปิดงบ และมาตรฐานที่ใช้กับกิจการ ไม่ใช่ประวัติหรือใบอนุญาตของบุคคลที่ยืนยันแล้ว งานสอบบัญชีต้องแยกจากงานจัดทำบัญชีและตกลงกับ Partner ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (CPA)
ขอบเขตข้อมูลประกอบ
หัวหน้าฝ่ายภาษี
หมวดงานภาษีอากร
บทบาทนี้ไม่ใช่หลักฐานการตรวจรายหน้าโดยบุคคล โปรดตรวจแหล่งอ้างอิงประกอบ · วันที่เนื้อหา 2026-10-09 · แก้ไขล่าสุด 2026-11-08
ดูขอบเขตบทบาทธุรกิจพัฒนาคอนโดรับเงินก่อนส่งมอบเป็นเวลานาน แต่ยอดรับเงินไม่ใช่รายได้ขายทั้งหมดเสมอไป ต้องแยกเงินล่วงหน้ารายห้อง ต้นทุนโครงการ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าใช้จ่ายวันโอน รวมถึงเงินที่เก็บเพื่อนิติบุคคลอาคารชุด บทความนี้ใช้กรณีรับรู้เมื่อโอนเป็นหลัก พร้อมชี้ข้อจำกัดของวิธีภาษีและมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่ตรวจจากข้อมูลทางการ
1) แยกบริษัทพัฒนาโครงการออกจากรายรับของแต่ละห้อง
บริษัทพัฒนาโครงการต้องจัดข้อมูลทั้งระดับโครงการและระดับห้องชุด เพราะยอดเงินเข้าจากผู้ซื้อไม่ได้บอกว่าขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกี่ห้อง ทะเบียนห้องควรมีเลขห้อง พื้นที่ ราคาตามสัญญา ส่วนลดที่อนุมัติ ผู้ซื้อ วันจอง วันทำสัญญา ตารางผ่อน และกำหนดโอน โดยเชื่อมกับรายการรับเงินและบัญชีธนาคารได้ทุกรายการ หากเปลี่ยนผู้ซื้อ เปลี่ยนห้อง หรือคืนเงิน ต้องเก็บเอกสารอนุมัติและประวัติเดิมไว้ ไม่เขียนทับจนตามสิทธิของผู้ซื้อคนเดิมไม่ได้
ในระดับโครงการให้แยกที่ดิน งานก่อสร้าง ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายการขาย และค่าใช้จ่ายบริหารตามสาระของรายการ การโอนเงินจากบัญชีโครงการไปบัญชีบริษัทไม่ใช่รายได้เพิ่ม และการมีเงินจองมากไม่ได้พิสูจน์ว่ามีกำไรจากการขายแล้ว รายงานบริหารควรแสดงห้องพร้อมขาย ห้องติดสัญญา ห้องโอนแล้ว และห้องที่อยู่ระหว่างยกเลิกต่างหาก เพื่อให้ยอดขายที่ฝ่ายขายใช้สื่อสารไม่ถูกนำไปลงรายได้ทั้งหมดโดยไม่มีการตรวจเงื่อนไข
ก่อนกำหนดวิธีลงบัญชีต้องระบุกรอบรายงานทางการเงินของบริษัทและวิธีคำนวณภาษีที่ใช้อยู่เดิมด้วย บทความนี้ใช้การขายห้องชุดซึ่งรับรู้รายได้เมื่อโอนเป็นกรณีหลัก ไม่ใช่ประกาศว่ากิจการอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งมีวิธีภาษีได้เพียงวิธีเดียว การตรวจนโยบายเดิมและประเภทธุรกิจช่วยหลีกเลี่ยงการนำวิธีของผู้รับเหมาก่อสร้างมาปะปนกับบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินและขายห้องชุดของตนเอง ซึ่งมีลักษณะรายรับและภาระภาษีต่างกัน
2) เงินจอง เงินทำสัญญา และค่างวดก่อนโอน
สำหรับกรณีที่ใช้หลักรับรู้รายได้เมื่อโอน เงินจองและค่างวดที่รับก่อนเข้าเงื่อนไขรับรู้ควรติดตามเป็นเงินรับล่วงหน้าหรือหนี้สินตามสาระของสัญญา ไม่ใช่บันทึกเป็นรายได้ขายเพียงเพราะออกใบรับเงินแล้ว ต้องแยกเงินที่ผู้ซื้อจ่ายเป็นราคาห้องออกจากเงินที่เก็บแทนหน่วยงานอื่นหรือเงินซึ่งมีหน้าที่คืน เพราะการรวมทุกยอดในบัญชีรายได้ทำให้ทั้งยอดขายค้างโอนและหนี้สินผิดไปพร้อมกัน
ทุกงวดให้กระทบยอดต้นงวด บวกรับใหม่ หักคืน หักตัดเมื่อโอน และรายการปรับที่ได้รับอนุมัติ จนได้ยอดปลายงวดรายห้อง ผู้ซื้อผ่อนล่าช้าหรือธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อไม่ได้ทำให้เงินทั้งหมดกลายเป็นรายได้ทันที ต้องดูสิทธิคืนเงิน เงื่อนไขริบ และเอกสารยกเลิกที่มีผลจริง หากมีเงินที่ริบได้หรือค่าชดเชยเกิดขึ้นให้วิเคราะห์ฐานรายได้และภาษีแยก ไม่ใช้กติกาของราคาขายห้องชุดโดยอัตโนมัติ
ใบรับเงินควรระบุว่าเป็นการรับงวดใดของสัญญาใด และมีการตัดยอดกับเงินจองเดิมอย่างไร การขายอสังหาริมทรัพย์ในข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ใช่การให้บริการก่อสร้างที่คิด VAT จากเงินล่วงหน้าแบบเดียวกัน จึงไม่ควรออกใบกำกับ VAT ของราคาห้องเพียงเพราะระบบขายตั้งค่าเหมือนธุรกิจบริการ แต่รายรับบริการอื่นหรือการขายทรัพย์สินประเภทอื่นของบริษัทต้องแยกตรวจ ไม่เหมารวมว่าสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการรับทั้งหมดอยู่นอก VAT
3) รับรู้รายได้วันโอน แต่ตรวจวิธีภาษีเดิมด้วย
ในกรณีขายห้องชุดทั่วไปที่นโยบายและข้อเท็จจริงรองรับการรับรู้เมื่อโอน ให้รวบรวมสัญญาขาย เอกสารตรวจรับ หลักฐานจดทะเบียนโอน และรายการชำระปิดบัญชีเป็นชุดเดียวกัน การลงบัญชีต้องตัดเงินรับล่วงหน้าของห้องนั้น รับรู้รายได้ขาย และโอนต้นทุนห้องที่ขายออกจากสินค้าคงเหลือตามวิธีที่กำหนด รายการรับเงินจริงวันโอนอาจเหลือน้อยเพราะผู้ซื้อชำระมาก่อนแล้ว แต่รายได้ไม่ได้จำกัดเพียงเงินส่วนสุดท้ายที่ได้รับ
ประมวลรัษฎากร มาตรา 65 และคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.1/2528 ฉบับแก้ไข ข้อ 3.7 เป็นจุดที่ต้องอ่านอย่างระมัดระวัง ข้อนี้มีทั้งการรับรู้ทั้งจำนวนเมื่อจดทะเบียนโอนตามเงื่อนไขที่ระบุ วิธีตามอัตราส่วนงานที่ทำเสร็จ และวิธีตามงวดถึงกำหนดชำระโดยใช้อัตรากำไรขั้นต้น ภายใต้หลักเกณฑ์ทางบัญชีที่รับรองทั่วไปและข้อกำหนดความสม่ำเสมอ จึงไม่ถูกต้องที่จะกล่าวว่าภาษีเงินได้นิติบุคคลของผู้พัฒนาทุกแห่งเกิดเฉพาะวันโอนเสมอ
คำสั่งยังแยกกรณีกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะและบริษัทย่อยที่เข้าเงื่อนไขงบรวมไว้ต่างหาก การเปลี่ยนวิธีไม่ใช่การเลือกใหม่ตามผลกำไรที่ต้องการในแต่ละปี ควรเก็บบันทึกนโยบายเดิม เหตุผลของวิธีที่ใช้ และกระดาษกระทบกำไรบัญชีกับกำไรภาษีไว้ครบ หากการรับรู้ก่อนโอนตามวิธีภาษีเดิมทำให้ต่างจากบัญชี ให้แสดงความต่างอย่างโปร่งใส ไม่แก้ด้วยการย้ายใบรับเงินหรือเปลี่ยนวันที่ในสัญญา
4) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับอากรแสตมป์
ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2(6) ครอบคลุมการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำเพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร การขายห้องชุดของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดเป็นกลุ่มที่กรมสรรพากรอธิบายว่าเข้าลักษณะดังกล่าว ไม่ควรนำข้อยกเว้นที่ใช้กับการขายบ้านของบุคคลธรรมดาบางกรณีมาใช้กับบริษัทพัฒนาโครงการโดยดูเพียงว่าถือครองมานานหรือมีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องดูฐานะผู้ขายและลักษณะการขายตามกฎหมายที่ใช้จริง
อัตราปกติของการขายประเภทนี้คือภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 และภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นภาระร้อยละ 3.3 ตามปกติ แนวทาง ป.82/2542 ให้ตรวจรายรับจากการขายก่อนหักรายจ่ายและเทียบกับราคาประเมินที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช้กำไรสุทธิของห้องเป็นฐานภาษีนี้ โดยชำระผ่านเจ้าพนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนตามแนวทางที่กำหนด จัดเก็บใบเสร็จและข้อมูลฐานที่ใช้ไว้รายห้อง
เมื่อใบรับจากการขายอยู่ในเงื่อนไขที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีข้อยกเว้นอากรแสตมป์ของใบรับนั้นตามกฎหมาย ไม่ควรบวกอากรใบรับซ้ำเป็นภาระปกติทุกห้อง และไม่ควรสรุปว่าสัญญาหรือเอกสารทุกฉบับของบริษัทปลอดอากรทั้งหมด การขายในข่ายนี้สัมพันธ์กับมาตรา 77/3 ซึ่งแยกกิจการในข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะออกจาก VAT ภายใต้เงื่อนไขกฎหมาย ดังนั้นต้องจำแนกรายการก่อนตัดสินว่าจะใช้ใบรับแบบใดและรายงานภาษีประเภทใด
5) วันโอน: หัก ณ ที่จ่าย 1% ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย
ประมวลรัษฎากร มาตรา 69 ตรี กำหนดการหักภาษีจากผู้ขายที่เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลในอัตราร้อยละ 1 และนำส่งในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ไม่ควรนำวิธีคำนวณภาษีของผู้ขายบุคคลธรรมดามาใช้กับบริษัท แนวข้อหารือกรมสรรพากร กค 0811/13824 อธิบายฐานจากราคาขายจริงหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า จึงต้องมีเอกสารทั้งสองราคาก่อนเตรียมเงินไปโอน
ภาษีที่ถูกหักนี้เป็นเครดิตของบริษัทตามเงื่อนไขรอบบัญชีที่ถูกหัก ไม่ได้แปลว่าบริษัทเสียภาษีจากการขายครบถ้วนแล้วหรือเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเท่ากับร้อยละ 1 เสมอ การคำนวณภาษีประจำรอบยังต้องดูรายได้ ต้นทุน รายจ่ายต้องห้าม และเครดิตอื่นทั้งหมด หลักฐานจากสำนักงานที่ดินต้องถูกส่งกลับฝ่ายบัญชี ไม่ปล่อยให้ฝ่ายโอนเก็บไว้จนปิดปีแล้วหาหนังสือหรือใบเสร็จไม่พบ
เอกสารปิดยอดวันโอนควรแยกราคาขาย เงินรับล่วงหน้า เงินที่ผู้ซื้อหรือธนาคารจ่ายเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าธรรมเนียม และรายการที่ตกลงให้ฝ่ายใดรับภาระ การตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายระหว่างคู่สัญญาไม่เปลี่ยนผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายโดยตัวมันเอง หากบริษัทออกค่าใช้จ่ายแทนผู้ซื้อหรือมีสิทธิเรียกคืน ต้องบันทึกตามสิทธิและสาระจริง ไม่หักกลบกับรายได้ทั้งหมดจนฐานภาษีและยอดชำระดูต่ำกว่าสัญญาโดยไม่มีคำอธิบาย
6) มาตรการลดค่าโอน: ตรวจถึง 30 มิถุนายน 2570
ตรวจสอบข้อมูลเดือนพฤศจิกายน 2569 พบประกาศประชาสัมพันธ์ทางการของกรมที่ดินเกี่ยวกับประกาศกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งขยายมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและจำนองที่เข้าเงื่อนไขเป็นร้อยละ 0.01 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จึงไม่ควรใช้ข้อความเก่าที่บอกว่ามาตรการสิ้นสุดเดือนมิถุนายน 2569 แล้วโดยไม่ตรวจต่อ แต่สิทธิไม่เกิดขึ้นเพียงเพราะเป็นโครงการคอนโดใหม่ ต้องตรวจเงื่อนไขประกาศกับธุรกรรมจริง
สำหรับห้องชุด เงื่อนไขที่ต้องตรวจรวมถึงผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทในส่วนที่ขอลดค่าจำนอง โดยจำนองอันเนื่องมาจากการโอนต้องทำในคราวเดียวกัน และต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย เงื่อนไขนี้ไม่ใช่สิทธิสำหรับผู้ซื้อนิติบุคคลหรือผู้ซื้อต่างชาติทุกคน และการเข้าเกณฑ์ราคาอย่างเดียวไม่เพียงพอ
มาตรการค่าธรรมเนียมไม่ใช่การลดภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายโดยอัตโนมัติ หลักฐานทางการที่ตรวจไม่ใช่ฐานให้ลด SBT ของการขายโครงการทั่วไปจากร้อยละ 3.3 ให้เหลืออัตราของค่าธรรมเนียม ต้องตรวจสิทธิยกเว้นเฉพาะธุรกรรมหากมีการกล่าวอ้างต่างออกไป ก่อนนัดโอนให้สำนักงานที่ดินตรวจเงื่อนไขและยอดเรียกเก็บจริง แยกช่องค่าธรรมเนียมกับภาษีในตารางเพื่อไม่ให้ฝ่ายการตลาดใช้คำว่าลดค่าโอนแทนคำว่าลดภาษีทุกชนิด
7) ตัวอย่างวันโอนและการตัดเงินล่วงหน้า
สมมติบริษัทขายห้องชุดมูลค่าตามสัญญา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,800,000 บาท ผู้ซื้อชำระล่วงหน้า 600,000 บาทแล้ว และการขายอยู่ในกรณีรับรู้เมื่อโอนตามนโยบายที่ใช้โดยชอบ ตัวเลขราคาห้องและเงินล่วงหน้าเป็นสมมติ ไม่ใช่ค่าบริการของสำนักงานบัญชี ฐานตัวอย่างสำหรับ SBT และภาษีหัก ณ ที่จ่ายใช้ราคาขาย 3,000,000 บาทซึ่งสูงกว่าราคาประเมิน ไม่ใช่ยอดเงินที่เหลือรับวันโอนเพียง 2,400,000 บาท
หากไม่มีสิทธิยกเว้นอื่น ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 เท่ากับ 90,000 บาท ภาษีท้องถิ่นร้อยละ 10 ของภาษีนี้เท่ากับ 9,000 บาท รวม 99,000 บาท และภาษีหัก ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 เท่ากับ 30,000 บาท ใบรับที่เข้าเงื่อนไขยกเว้นจากการเสีย SBT ไม่บวกอากรใบรับซ้ำ ตัวอย่างไม่ได้คำนวณค่าจดทะเบียนโอนหรือจำนอง เพราะต้องยืนยันคุณสมบัติผู้ซื้อ เงื่อนไขมาตรการ และข้อมูลสิทธิของธุรกรรมก่อน ไม่ใช่เห็นราคาต่ำกว่าเพดานแล้วสรุปว่าใช้สิทธิได้แน่นอน
ทางบัญชีต้องตัดเงินรับล่วงหน้า 600,000 บาทเข้ากับยอดขาย 3,000,000 บาท และตรวจยอดชำระส่วนที่เหลือตามเอกสารวันโอน พร้อมบันทึกต้นทุนห้องและหลักฐานเครดิตภาษี 30,000 บาทแยกจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เกี่ยวข้อง ภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่ใช่ส่วนลดราคาขาย ส่วนกำไรสุทธิยังคำนวณไม่ได้จากข้อมูลนี้ เพราะไม่มีต้นทุนและรายการปรับภาษี ตัวเลข 99,000 กับ 30,000 จึงเป็นการสาธิตภาษีเฉพาะรายการ ไม่ใช่ยอดภาษีรวมสุดท้ายของบริษัท
8) ต้นทุนห้องและการส่งต่องานให้นิติบุคคลอาคารชุด
ต้นทุนต้องมีวิธีจัดสรรที่อธิบายได้ระหว่างห้องที่โอนแล้วกับห้องคงเหลือ เช่น แยกต้นทุนทางตรงและกำหนดฐานปันส่วนต้นทุนส่วนร่วมที่สัมพันธ์กับโครงการจริง บันทึกวิธีและเหตุผลไว้ตั้งแต่เริ่ม ไม่ย้ายต้นทุนจำนวนมากไปห้องที่ขายแล้วเพื่อทำให้กำไรลดลงโดยไม่มีฐานรองรับ ค่าใช้จ่ายการขาย ค่าใช้จ่ายบริหาร ดอกเบี้ย และภาษีที่เกี่ยวข้องต้องตรวจเงื่อนไขการรับรู้ของแต่ละรายการ ไม่รวบเป็นต้นทุนก่อสร้างทั้งหมดเพียงเพราะจ่ายระหว่างพัฒนาโครงการ
เมื่อเริ่มโอนห้องต้องเตรียมข้อมูลการจัดตั้งและจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แยกจากการจดทะเบียนบริษัทผู้พัฒนา ไม่ควรรอขายครบทุกห้องจึงเริ่มจัดระเบียบเอกสารทรัพย์ส่วนกลาง ข้อบังคับ และผู้รับผิดชอบการบริหาร การปฏิบัติเรื่องการจดทะเบียนและเอกสารที่ใช้ต้องตรวจตามขั้นตอนสำนักงานที่ดินสำหรับโครงการนั้น โดยไม่ถือว่าบัญชีธนาคารหรือเลขภาษีของบริษัทพัฒนาใช้แทนหน่วยงานใหม่ได้ทันที
เงินกองทุนและค่าส่วนกลางที่บริษัทเก็บไว้เพื่อส่งให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องตรวจฐานะการรับแทนและจัดทะเบียนแยก ไม่ถือเป็นรายได้ขายห้องของผู้พัฒนาโดยไม่วิเคราะห์สิทธิ ควรทำรายการส่งมอบเงิน ทรัพย์ส่วนกลาง เอกสารผู้ขายสินค้า ประกัน และภาระค้างจ่ายที่มีผู้รับผิดชอบชัดเจน นิติบุคคลอาคารชุดมีบัญชีและหน้าที่ของตนเอง ไม่ใช่บัญชีย่อยที่บริษัทพัฒนาใช้ต่อเนื่องไปได้ การแยกตั้งแต่วันรับเงินช่วยลดการปะปนระหว่างเงินเจ้าของร่วมกับเงินของผู้พัฒนา และทำให้การตรวจยอดคงเหลือภายหลังมีเอกสารอ้างอิง
แหล่งอ้างอิงที่ตรวจสอบได้
ลิงก์ด้านล่างเป็นแหล่งต้นทางสำหรับประเด็นที่ระบุในคำอธิบายของแต่ละรายการ ไม่ใช่การรับรองทุกข้อความหรือผลของงานบริการ ตรวจฉบับแก้ไขและเงื่อนไขที่ตรงกับข้อเท็จจริงของกิจการประกอบเสมอ
1. แนวปฏิบัติ
คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.82/2542 — ภาษีธุรกิจเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์กรมสรรพากร
ให้ยื่นแบบและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะต่อเจ้าพนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
2. แนวปฏิบัติ
ข้อหารือกรมสรรพากร กค 0811/13824 — หัก ณ ที่จ่ายจากการขายที่ดินกรมสรรพากร
นิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายตามมาตรา 69 ตรี อัตราร้อยละ 1 จากราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
3. ประมวลกฎหมาย
มาตรา 69 ตรี: ผู้จ่ายค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จากบริษัทกรมสรรพากร
ผู้จ่ายหัก1% จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายและนำส่งขณะจดทะเบียน; เครดิตตามรอบบัญชีที่ถูกหัก ไม่ใช่ภาษีสุดท้ายของผู้ขายทุกประเภท
4. ประมวลกฎหมาย
มาตรา 77/3: กิจการในข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะกับ VATกรมสรรพากร
กิจการตามมาตรา 91/2 หรือยกเว้นตาม 91/3 ไม่อยู่ใน VAT ภายใต้เงื่อนไข 91/4; ไม่ตัดสินรายรับบริการอื่นทั้งหมด
5. พระราชบัญญัติ
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติมสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
หน้าที่จัดทำบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด การตรวจสอบงบดุล และการประชุมใหญ่สามัญภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีบัญชี
6. แนวปฏิบัติ
คำสั่ง ท.ป.1/2528 ฉบับรวมแก้ไข: เกณฑ์สิทธิก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์กรมสรรพากร
ข้อ 3.6 งานก่อสร้างตามความสำเร็จ และข้อ 3.7 วิธีรายได้อสังหาริมทรัพย์และความสม่ำเสมอ
7. แนวปฏิบัติ
กรมที่ดิน: ลดค่าโอนและจำนองถึง 30 มิถุนายน 2570กรมที่ดิน
ข่าวกรมที่ดินสรุปประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อัตราค่าจดทะเบียนโอนและจำนองร้อยละ 0.01 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ตามเงื่อนไขราคาและผู้ซื้อที่กำหนด
สรุป
การปิดยอดห้องชุดที่ถูกต้องต้องเชื่อมฝ่ายขาย ฝ่ายโอน และบัญชีตั้งแต่เงินจองจนส่งมอบเงินส่วนกลาง หากต้องการใบเสนอราคาสำหรับงานบัญชีโครงการจากเจ้าหน้าที่ สามารถแจ้งจำนวนห้อง สถานะโอน และแนบตัวอย่างตารางรับเงินให้ทีมงานทางช่องทาง LINE ที่ https://lin.ee/WEwU8QZ หรือยื่นคำขอโดยใช้หน้าติดต่อ โดยระบุว่าต้องการตรวจยอดเงินล่วงหน้า ต้นทุน หรือภาษีส่วนใด
ปรึกษาทีมเราฟรีคำถามที่พบบ่อย
เงินจองคอนโดต้องเป็นรายได้ทันทีไหม+
สำหรับกรณีใช้การรับรู้เมื่อโอน ให้ตรวจเป็นเงินรับล่วงหน้าหรือหนี้สินตามสัญญาก่อน ใบรับเงินอย่างเดียวไม่ได้ทำให้เข้าเงื่อนไขรายได้ และหากมีการริบหรือคืนเงินต้องวิเคราะห์เหตุและเอกสารแยกต่างหาก
ภาษีเงินได้นิติบุคคลรับรู้เมื่อโอนทุกบริษัทหรือไม่+
ไม่ควรสรุปเช่นนั้น ท.ป.1/2528 ข้อ 3.7 มีหลายแนวทางและข้อกำหนดสำหรับกิจการบางประเภท ต้องตรวจวิธีเดิม กรอบบัญชี และเงื่อนไขความสม่ำเสมอก่อนคำนวณภาษี
ขายห้องชุดของโครงการเสีย VAT หรือ SBT+
การขายในทางค้าหรือหากำไรอยู่ในมาตรา 91/2(6) และเชื่อมกับการอยู่นอก VAT ตามมาตรา 77/3 ภาษีธุรกิจเฉพาะปกติรวมภาษีท้องถิ่นเท่ากับร้อยละ 3.3 แต่บริการหรือธุรกรรมอื่นของบริษัทต้องจำแนกแยก
เสีย SBT แล้วต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับซ้ำไหม+
ใบรับที่เข้าเงื่อนไขยกเว้นเพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องบวกอากรใบรับซ้ำ ข้อยกเว้นนี้ไม่ได้ครอบคลุมเอกสารทุกชนิดของบริษัท จึงต้องแยกตรวจชนิดตราสารก่อนเสมอ
ค่าโอน 0.01% ยังใช้ในพฤศจิกายน 2569 หรือไม่+
ข้อมูลทางการที่ตรวจระบุขยายถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับธุรกรรมเข้าเงื่อนไข ผู้ซื้อห้องชุดต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและตรวจเกณฑ์ราคา รวมทั้งเงื่อนไขอื่น ไม่ใช่สิทธิลด SBT อัตโนมัติ
ภาษีวันโอน 1% คือภาษีสุดท้ายใช่ไหม+
ไม่ใช่สำหรับบริษัทผู้ขายทั่วไป เป็นภาษีถูกหักตามมาตรา 69 ตรีซึ่งต้องติดตามเป็นเครดิตตามรอบที่เกี่ยวข้อง บริษัทต้องคำนวณภาษีจากกำไรสุทธิและรายการปรับตามกฎหมายต่อไป
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →บัญชีก่อสร้าง: งวดงาน เงินประกัน และภาษี
แยกรายได้งานก่อสร้างจาก VAT และเงินรับสุทธิ พร้อมหลักเงินประกันผลงาน หัก ณ ที่จ่าย ตัวอย่างงวดงาน และเอกสารผู้รับเหมาช่วง
ฟรีแลนซ์หรือบริษัท: ภาษีและกำหนด ภ.ง.ด.94
เทียบ PIT ค่าใช้จ่าย 40(2) และ 40(8) ภ.ง.ด.94/90 ภาษี SME เงินปันผล VAT และหน้าที่บริษัท พร้อมตัวอย่างคำนวณที่ไม่ใช้ค่าบริการ
บัญชีฟาร์ม: สินทรัพย์ชีวภาพ VAT และ BOI
แยก TAS 41 กับ NPAEs ตรวจ VAT ผลผลิตสด ภาษีซื้อร่วม และบัญชีโครงการ BOI พร้อมหลักฐานปิดงบฟาร์ม
เงินสด SME: ทำประมาณการล่วงหน้า 13 สัปดาห์
เชื่อมงบประมาณกับเงินรับจ่ายจริง วางภาษีและเงินสมทบตามกำหนด พร้อมตัวอย่าง ตรวจสิทธิออนไลน์ และสถานการณ์เงินรับล่าช้า