ภาษีที่ดิน: ราคาประเมิน อัตรา และสิทธิคัดค้าน

รอบราคาประเมินที่ใช้อยู่และข่าวรอบถัดไป

ข่าวการเตรียมรอบ 2570–2573 ไม่ใช่บัญชีราคาประเมินที่มีผลใช้แล้ว ให้เก็บประกาศพร้อมหน้าบัญชีที่ครอบคลุมตำบลและแปลงของตน แยกวันที่ประกาศ วันที่เริ่มใช้ และปีภาษี อย่าใช้ค่าเฉลี่ยจากข่าวแทนราคาประเมินเฉพาะแปลง

การตรวจครั้งนี้ใช้เว็บไซต์กรมธนารักษ์และช่องทางค้นหาราคาประเมินของกรมเป็นจุดตรวจรอบ 2566–2569 แต่ยังไม่พบประกาศบัญชีรอบ 2570 เป็นต้นไปที่ตรวจยืนยันได้จากหน้าที่เข้าถึง จึงไม่ควรตีความว่าได้ตรวจครบทุกจังหวัดหรือยืนยันว่าไม่มีประกาศใหม่อยู่ที่ใดเลย ก่อนทำประมาณการปีถัดไปให้ขอสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ยืนยันบัญชีที่ใช้กับเลขโฉนดของตน พร้อมตรวจว่ามีการแก้ไขบัญชีเฉพาะพื้นที่ระหว่างรอบหรือไม่ แยกสมมติฐานงบประมาณออกจากราคาที่มีผลตามประกาศอย่างชัดเจน

ใครเป็นผู้เสียภาษีและทรัพย์สินอยู่ที่ไหน

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9 พิจารณาเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี รวมถึงกรณีผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐตามเงื่อนไข กิจการควรแยกผู้เป็นเจ้าของ ผู้เช่า และผู้รับภาระตามสัญญา เพราะไม่ใช่บุคคลเดียวกันเสมอ

การตกลงให้ผู้เช่าออกเงินไม่ได้เปลี่ยนชื่อผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายโดยตัวสัญญา จัดแฟ้มโฉนด สัญญาเช่า ทะเบียนอาคาร และหลักฐานวันโอน เทียบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่จัดเก็บ หากมีทรัพย์สินหลายพื้นที่ให้แยกรายการและใบเสร็จ ไม่รวมเป็นยอดก้อนเดียวจนตรวจสอบไม่ได้

เมื่อซื้อขายกลางปี ควรใส่ชื่อผู้เป็นเจ้าของต้นปีและวันที่โอนจริงในทะเบียนภาษีแยกกัน สมมติผู้ขายมีชื่อ ณ 1 มกราคม แม้ผู้ซื้อจะรับโอนในเดือนกรกฎาคม การแบ่งภาษีครึ่งปีตามสัญญาก็เป็นการชำระคืนระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่การแบ่งหน้าที่ตามมาตรา 9 ให้ฝ่ายบัญชีตรวจทั้งใบประเมิน ใบเสร็จ และหลักฐานการชำระคืนเพื่อไม่บันทึกค่าใช้จ่ายหรือเจ้าหนี้ซ้ำ ในกรณีชื่อในเอกสารไม่ตรงกันต้องหาความเชื่อมโยงจากหลักฐานการโอน ไม่แก้ด้วยการเปลี่ยนชื่อในตารางคำนวณเอง

ฐานภาษีและการใช้ประโยชน์

มาตรา 35 ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐาน ตรวจเนื้อที่ หน่วยราคา พื้นที่อาคาร ประเภทอาคารและค่าเสื่อมตามหลักเกณฑ์ ไม่ใช้ราคาทุนในบัญชีหรือราคาที่นายหน้าคาดว่าจะขายได้แทนฐานภาษีโดยตรง อาคารกับที่ดินอาจต้องตรวจคนละบัญชี

มาตรา 33 กำหนดการแจ้งเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ภายใน 60 วันนับแต่เปลี่ยนแปลง เก็บภาพถ่าย สัญญาเช่า แผนผังและหลักฐานกิจกรรมจริงไว้ด้วย การปลูกต้นไม้ไม่กี่ต้นไม่ได้ยืนยันว่าผ่านหลักเกณฑ์เกษตรกรรม และทรัพย์สินใช้หลายประเภทควรแยกพื้นที่ตามข้อเท็จจริง

สิทธิยกเว้นสำหรับบุคคลธรรมดาไม่ใช่สิทธิของบริษัทที่ถือทรัพย์สินแทนครอบครัว เช่น เกณฑ์ยกเว้นฐานเกษตรตามมาตรา 40 และบ้านตามมาตรา 41 ต้องตรวจคุณสมบัติผู้เป็นเจ้าของและเงื่อนไขเฉพาะ การเป็นผู้ถือหุ้นกับการเป็นเจ้าของที่ดินเป็นคนละฐานะ สำหรับอาคารใช้หลายกิจกรรมให้จัดผังพื้นที่จริงเทียบสัญญาและบัญชีรายได้ การแบ่งพื้นที่ต้องมีวิธีที่ตรวจย้อนกลับได้ และอย่านำราคาประเมินใหม่ไปคูณทั้งพื้นที่โดยไม่ตรวจว่าเนื้อที่หรือประเภทอาคารในใบประเมินถูกต้องตั้งแต่ต้นหรือไม่

อ่านใบประเมินจากฐานทุนทรัพย์ถึงยอดภาษี

เริ่มอ่านใบประเมินจากเลขแปลงและรหัสทรัพย์สินให้ตรงกับทะเบียนของกิจการ แล้วไล่ตรวจฐานที่ดินกับฐานสิ่งปลูกสร้างแยกกัน สำหรับที่ดินให้เทียบจำนวนตารางวากับราคาประเมินต่อหน่วยและยอดที่คูณได้ ส่วนอาคารให้ดูพื้นที่ใช้สอย ประเภทสิ่งปลูกสร้าง และรายการหักค่าเสื่อมตามหลักเกณฑ์ หากมีอาคารหลายหลังในแปลงเดียวต้องตรวจว่าไม่มีหลังใดตกหล่นหรือถูกนับซ้ำ ราคาซื้อทั้งโครงการอาจรวมสิ่งอื่นและไม่ใช่ตัวเลขแทนช่องเหล่านี้ได้ การพบยอดภาษีใกล้ปีก่อนไม่ได้แปลว่าฐานถูกต้อง เพราะความผิดพลาดด้านพื้นที่กับประเภทใช้ประโยชน์อาจหักกลบกันจนมองไม่เห็น ควรทำตารางแสดงยอดตามใบประเมิน ยอดที่ตรวจจากเอกสาร และเหตุผลของผลต่างไว้เป็นรายรายการก่อนติดต่อเจ้าหน้าที่

ถัดจากฐานทุนทรัพย์จึงตรวจประเภทใช้ประโยชน์และช่องยกเว้น อย่ารวมมาตรา 40 กับมาตรา 41 เป็นสิทธิบ้านอยู่อาศัยอย่างเดียว มาตรา 40 เกี่ยวกับฐานเกษตรของบุคคลธรรมดา ส่วนมาตรา 41 เป็นสิทธิที่อยู่อาศัยซึ่งต้องผ่านเงื่อนไขเรื่องเจ้าของและทะเบียนบ้านตามกรณี ทั้งสองมาตราไม่เปิดสิทธิส่วนบุคคลให้บริษัท แม้กรรมการกับครอบครัวจะพักอยู่จริงก็ไม่ทำให้บริษัทกลายเป็นเจ้าของบุคคลธรรมดา ขณะเดียวกันการไม่มีสิทธิยกเว้นไม่ได้บังคับให้อาคารที่พักอาศัยของบริษัทเป็นประเภทอื่นเสมอไป ต้องแยกคำถามว่าใช้ทำอะไรออกจากคำถามว่าเจ้าของได้รับยกเว้นหรือไม่ แล้วจึงเลือกขั้นอัตราสำหรับที่อยู่อาศัยกรณีอื่นเมื่อข้อเท็จจริงเข้าเกณฑ์ การขอแก้ประเภทจึงควรมีหลักฐานกิจกรรมจริง ไม่ใช่เพียงแนบทะเบียนบริษัทหรือบัตรของผู้ถือหุ้น

สำหรับอาคารที่มีทั้งร้านค้าและพื้นที่พักอาศัย ให้ทำผังระบุห้อง ชั้น และขนาดพื้นที่ของแต่ละกิจกรรมก่อนตรวจการแบ่งฐานตามประกาศเรื่องการใช้ประโยชน์หลายประเภท วิธีในโมดูลคำนวณของบทความตัดสัดส่วนพื้นที่เป็นทศนิยมสองตำแหน่งของส่วนหนึ่ง ไม่ใช่ปัดขึ้น และจัดส่วนที่ขาดให้ประเภทอัตราต่ำสุด จึงไม่ควรปล่อยให้โปรแกรมตารางคำนวณปัดเศษเองโดยไม่ตรวจเกณฑ์ ตัวแฟ้มประกอบควรมีผังฉบับลงวันที่ ภาพถ่ายที่บอกตำแหน่ง สัญญาเช่าและส่งมอบ ตลอดจนหลักฐานการใช้งาน เช่น ใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคหรือรายการประกอบกิจการที่เชื่อมกับพื้นที่นั้น เอกสารชิ้นใดชิ้นหนึ่งไม่รับรองประเภทภาษีโดยลำพัง หากเปลี่ยนจากร้านค้าเป็นที่พักหรือหยุดใช้บางส่วน ให้เก็บหลักฐานวันที่เปลี่ยนและสำเนาหนังสือแจ้งด้วย เพื่ออธิบายได้ว่าความต่างจากปีก่อนมาจากราคา พื้นที่ หรือการใช้งาน มิใช่ปรับตัวเลขเพื่อให้ได้ภาษีตามงบประมาณ

เพดานตามกฎหมายกับอัตราจัดเก็บ

มาตรา 37 วางเพดานเกษตรกรรม 0.15% ที่อยู่อาศัย 0.3% ประเภทอื่น 1.2% และที่ว่างหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ 1.2% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่อัตราที่นำไปคูณทุกกรณี ต้องตรวจพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 ซึ่งใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2565 เป็นต้นไป พร้อมข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง

พระราชกฤษฎีกากำหนดช่วงเกษตรกรรม 0.01–0.1% ที่อยู่อาศัยกรณีอื่น 0.02–0.1% ส่วนประเภทอื่นและที่ว่างเริ่ม 0.3% และไล่ถึง 0.7% ตามขั้นฐานภาษี มาตรา 43 ยังมีการเพิ่มอัตราสำหรับที่ว่างต่อเนื่องทุกสามปีอีก 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์จนถึงเพดานรวม 3% จึงต้องตรวจประวัติด้วย ไม่ใช่ดูเพียงปีล่าสุด

รายละเอียดขั้นบันไดตามพระราชกฤษฎีกา พ.ศ. 2564 ต้องอ่านเป็นมูลค่าแต่ละส่วน: เกษตรส่วนไม่เกิน 75 ล้านบาทใช้อัตรา 0.01% ส่วนเกินถึง 100 ล้านบาท 0.03% ถึง 500 ล้านบาท 0.05% ถึง 1,000 ล้านบาท 0.07% และส่วนเกินนั้น 0.1% ที่อยู่อาศัยกรณีอื่น เช่น บริษัทเป็นเจ้าของ ใช้ 0.02% สำหรับ 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินถึง 75 ล้านบาท 0.03% ถึง 100 ล้านบาท 0.05% และส่วนเกิน 100 ล้านบาท 0.1% ส่วนกิจการประเภทอื่นและที่ว่างใช้ 0.3% สำหรับ 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินถึง 200 ล้านบาท 0.4% ถึง 1,000 ล้านบาท 0.5% ถึง 5,000 ล้านบาท 0.6% และส่วนเกินนั้น 0.7% บ้านของบุคคลธรรมดาที่เข้าเงื่อนไขทะเบียนบ้านต้องดูแขนงเฉพาะ ไม่ใช่นำตารางบ้านของบริษัทไปใช้แทน

ตัวอย่างคำนวณเพื่อสอบทาน

สมมติบริษัทมีอสังหาริมทรัพย์ใช้เป็นสำนักงาน ฐานภาษีหลังปรับรายการที่เกี่ยวข้องเท่ากับ 60 ล้านบาท ไม่มีสิทธิลดเพิ่มเติมและใช้อัตราพระราชกฤษฎีกาปกติ ส่วนแรก 50 ล้านบาทคูณ 0.3% เท่ากับ 150,000 บาท ส่วนเกิน 10 ล้านบาทคูณ 0.4% เท่ากับ 40,000 บาท รวมผลคำนวณ 190,000 บาท

ตัวอย่างไม่ได้ใช้อัตรา 0.4% คูณฐานทั้งหมด และไม่ได้ใช้อัตราเพดาน 1.2% แทนอัตราขั้นบันได ผลนี้เป็นเพียงแบบจำลองก่อนตรวจสิทธิ ข้อบัญญัติ และแบบประเมินจริง การเพิ่มราคาประเมินอาจทำให้ฐานบางส่วนข้ามขั้น ไม่ควรคาดภาษีจากเปอร์เซ็นต์ราคาเพิ่มอย่างเดียว

เทียบฐานบริษัท 60 ล้านบาทเท่ากัน หากเป็นเกษตรที่ผ่านเกณฑ์จะคำนวณ 60,000,000 × 0.01% = 6,000 บาท หากเป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่นจะได้ 50,000,000 × 0.02% บวก 10,000,000 × 0.03% รวม 13,000 บาท หากเป็นที่ว่างสามปีแรกจะได้ 190,000 บาทเช่นเดียวกับประเภทอื่น แต่ปีที่สี่ของการรกร้างต่อเนื่องเพิ่ม 0.3 จุดร้อยละตามมาตรา 43 จึงได้ 50,000,000 × 0.6% บวก 10,000,000 × 0.7% รวม 370,000 บาท ปีที่เจ็ดเพิ่มอีกหนึ่งขั้น ทั้งนี้เพดานรวมคือ 3% ไม่ใช่เพิ่มครั้งละ 3% และต้องตรวจประวัติรกร้างจริง ตลอดจนข้อยกเว้นตามกฎกระทรวง เช่น ระหว่างเตรียมหรือดำเนินการก่อสร้าง การถูกจำกัดการใช้ตามกฎหมายหรือคำสั่งศาล และเหตุธรรมชาติหรือเหตุสุดวิสัย

กำหนดแจ้งและชำระต้องอ่านคู่ประกาศขยาย

มาตรา 44 ให้แจ้งประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ ส่วนมาตรา 46 วางกำหนดชำระไว้ในเดือนเมษายน เป็นปฏิทินพื้นฐานตามตัวบท ไม่ใช่คำยืนยันว่าทุกพื้นที่ใช้วันเดิมในทุกปี ต้องตรวจประกาศขยายเวลาสำหรับปี 2569 และพื้นที่ของทรัพย์สินก่อนระบุวันครบกำหนดจริง

ทำทะเบียนรับหนังสือโดยบันทึกวันรับ ผู้รับ เลขที่หนังสือ และช่องทางส่ง เก็บซองหรือหลักฐานอิเล็กทรอนิกส์ไว้ด้วย ใบแจ้งที่ได้รับช้าควรสอบถามท้องถิ่นเป็นหนังสือ ไม่ควรสรุปเองว่าไม่มีภาระหรือหมดหน้าที่ชำระ และไม่ใช้กำหนดภาษีเงินได้ของกรมสรรพากรแทนภาษีท้องถิ่น

กฎกระทรวงการผ่อนชำระ พ.ศ. 2562 เปิดให้ภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไปขอผ่อนกับท้องถิ่นภายในเดือนเมษายน โดยแบ่งสามงวดเท่ากันในเดือนเมษายน พฤษภาคม และมิถุนายนตามปฏิทินปกติ ตัวอย่างภาษี 6,000 บาทแบ่งเป็นงวดละ 2,000 บาท การมีสิทธิขอผ่อนไม่ใช่การต่ออายุหนี้โดยอัตโนมัติ ต้องติดต่อและดำเนินการตามขั้นตอนของหน่วยจัดเก็บ หากปีนั้นมีคำสั่งขยายเวลาให้ตรวจทั้งกำหนดยื่นคำขอและวันครบกำหนดแต่ละงวด อย่าเลื่อนเฉพาะงวดแรกเองหรือเข้าใจว่าการจ่ายบางส่วนเป็นแผนผ่อนที่ได้รับอนุญาตแล้ว

คัดค้านและอุทธรณ์ไม่พักชำระเอง

มาตรา 73 กำหนดให้ผู้คัดค้านส่งคำร้องถึงผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วัน โดยนับตั้งแต่วันที่รับแจ้งผลประเมิน ผู้บริหารมีเวลาพิจารณา 60 วัน หากไม่เสร็จภายในกำหนดให้ถือว่าเห็นชอบคำร้อง จัดข้อผิดพลาดเป็นเรื่องพื้นที่ ราคา ประเภทใช้ประโยชน์ อัตรา หรือสิทธิ พร้อมแนบหลักฐานเฉพาะประเด็น

เมื่อได้รับผลไม่เห็นชอบ สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีโดยยื่นผ่านผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับแต่รับหนังสือแจ้งผล การคัดค้านและอุทธรณ์ไม่ทุเลาการชำระเอง ต้องยื่นขอและมีคำสั่งอนุญาต อย่าหยุดจ่ายเพียงเพราะส่งเอกสารโต้แย้งแล้ว

ทะเบียนทรัพย์สินและงานบัญชีประจำปี

แยกราคาประเมินเพื่อภาษีออกจากมูลค่าตามบัญชี การเปลี่ยนราคาประเมินไม่ใช่เหตุให้ปรับมูลค่าที่ดินในงบการเงินโดยอัตโนมัติ ผู้ทำบัญชีควรเชื่อมเลขทรัพย์สินกับโฉนด ใบแจ้งประเมิน ใบเสร็จ และรายการค่าใช้จ่ายเพื่อให้ติดตามยอดค้างได้

การวินิจฉัยว่ารายจ่ายหักภาษีเงินได้นิติบุคคลได้หรือไม่ต้องดูการใช้เพื่อกิจการและข้อห้ามตามประมวลรัษฎากร ไม่ใช่ถือว่าจ่ายแก่รัฐแล้วหักได้ทุกอย่าง ควรส่งแฟ้มรายแปลงพร้อมประเด็นค้างแก่ผู้ทำบัญชี ก่อนวางงบกระแสเงินสดสำหรับปีใหม่