ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ผู้พัฒนาโครงการรายย่อยที่เพิ่งรู้ว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่ภาษีมูลค่าเพิ่ม
บริษัทจำกัดในปริมณฑล ทุนจดทะเบียนไม่สูง ซื้อที่ดินแปลงเดียวมาสร้างอาคารพาณิชย์หกคูหาเพื่อขาย และมีรายได้ค่าเช่าจากคูหาที่ยังขายไม่ออก
สรุปสั้นสำหรับผู้บริหาร
บริษัทจด VAT ไว้ตั้งแต่เริ่มโครงการและยื่น ภ.พ.30 มาตลอด แต่การขายอสังหาริมทรัพย์เชิงการค้าเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่ภาษีมูลค่าเพิ่ม เราจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แยกฐานภาษีของรายได้ขายกับรายได้ค่าเช่า และยื่น ภ.ธ.40 ย้อนหลังพร้อมชี้แจงรายการที่เคยยื่นผิดช่อง
เขียนโดย
หัวหน้าฝ่ายบัญชี (CPA)
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ขึ้นทะเบียนสภาวิชาชีพบัญชี
ปิดงบและเซ็นรับรองงบการเงินให้ธุรกิจ SME และบริษัทต่างชาติมากว่า 10 ปี ดูแลมาตรฐาน TFRS for NPAEs และการวางผังบัญชีตั้งแต่วันแรกของกิจการ
ตรวจทานโดย
หัวหน้าฝ่ายภาษี
ที่ปรึกษาภาษีอากรและผู้ตรวจสอบภาษี (TA)
ตรวจความถูกต้องของข้อกฎหมายและตัวเลขก่อนเผยแพร่ · เผยแพร่ 2026-08
ดูคุณวุฒิผู้ตรวจทานปัญหาที่พบเมื่อเข้ารับงาน
- กรรมการเข้าใจว่ากิจการที่มีรายได้เกินเกณฑ์ต้องจด VAT ทุกกรณี จึงจดทะเบียนและออกใบกำกับภาษีให้ผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ตามปกติ
- เมื่อไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ วันโอน ทำให้กรรมการเพิ่งทราบว่ามีภาษีอีกตัวที่ต้องจัดการ
- รายได้ค่าเช่าคูหาที่ยังขายไม่ออกถูกบันทึกรวมกับรายได้จากการขาย ทำให้แยกฐานภาษีของแต่ละกิจกรรมไม่ได้
ขั้นตอนการแก้ไข
1. ทดสอบลักษณะกิจการจากเอกสารจริง
สัปดาห์ที่ 1เราอ่านสัญญาซื้อขายที่ดิน แบบก่อสร้าง และสัญญาจะซื้อจะขายทุกฉบับ เพื่อยืนยันว่าการได้มาและการขายมีลักษณะเป็นการค้าหากำไร ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ทำให้เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่ดูจากวัตถุประสงค์ที่จดไว้กับ DBD เพียงอย่างเดียว
2. จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะและตั้งทะเบียนรายรับ
สัปดาห์ที่ 2ยื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมเอกสารกรรมสิทธิ์และหลักฐานโครงการ จากนั้นตั้งทะเบียนรายรับที่แยกคอลัมน์รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากรายได้ค่าเช่า เพราะสองรายการนี้อยู่คนละระบบภาษี
3. กระทบยอดกับภาษีที่กรมที่ดินเก็บไว้แล้ว
สัปดาห์ที่ 3ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถูกเรียกเก็บ ณ วันโอนถือเป็นการชำระแล้วสำหรับรายการนั้น เราจึงนำใบเสร็จมากระทบยอดกับ ภ.ธ.40 ของเดือนที่เกิดรายการ เพื่อไม่ให้เสียซ้ำ และคำนวณเฉพาะส่วนที่ยังขาด
4. ชี้แจงใบกำกับภาษีที่ออกไปแล้วและวางรอบยื่น
สัปดาห์ที่ 4–5เราจัดทำหนังสือชี้แจงประกอบการแก้ไขรายการ VAT ที่เคยนำส่งจากรายการขายอาคาร แล้ววางปฏิทินยื่น ภ.ธ.40 รายเดือนควบคู่กับ ภ.พ.30 ของรายได้ค่าเช่าที่ยังอยู่ในระบบ VAT
เอกสารที่ใช้ในเคสนี้
- โฉนดที่ดินและหลักฐานวันที่ได้มา
- สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายทุกคูหา
- ใบเสร็จภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมที่ดินเรียกเก็บ ณ วันโอน
- สัญญาเช่าคูหาที่ยังขายไม่ออก
- ทะเบียนรายรับรายเดือนแยกตามประเภทกิจกรรม
ผลลัพธ์ที่วัดได้
| สถานะทางภาษีที่จัดให้ถูกต้อง | จดภาษีธุรกิจเฉพาะครบทุกกิจกรรมที่เข้าข่าย |
|---|---|
| การเสียภาษีซ้ำที่หลีกเลี่ยงได้ | ทุกคูหาที่ชำระไว้ที่กรมที่ดินแล้ว |
| รอบยื่นที่เข้าระบบ | ภ.ธ.40 รายเดือนควบคู่ ภ.พ.30 |
| ระยะเวลารวม | 5 สัปดาห์ |
ข้อควรระวังที่ธุรกิจแบบเดียวกันมักพลาด
- การจด VAT ไว้แล้วไม่ได้แปลว่าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กิจกรรมคนละประเภทอยู่คนละระบบภาษีได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากรายรับก่อนหักรายจ่าย ปีที่ขาดทุนก็ยังต้องยื่นและชำระ
- มีภาษีท้องถิ่นเก็บเพิ่มจากยอดภาษีธุรกิจเฉพาะ การคำนวณเฉพาะตัวหลักจะทำให้ยอดขาดทุกเดือน
มุมมองที่ปรึกษา ไม่ใช่แค่รับจ้างทำ
ถ้ากิจการของคุณมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ การให้กู้ยืมเป็นปกติธุระ หรือรายได้ที่คล้ายกิจการธนาคาร ควรตรวจสถานะทางภาษีก่อนออกใบกำกับภาษีใบแรก การแก้ทีหลังต้องชี้แจงทั้งฝั่งผู้ซื้อและฝั่งสรรพากร ส่งสัญญาและโครงสร้างรายได้มาให้เราดูก่อนได้
คำถามที่พบบ่อยจากเคสนี้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะต่างจากภาษีมูลค่าเพิ่มอย่างไร
- ภาษีมูลค่าเพิ่มคำนวณจากส่วนต่างของภาษีขายกับภาษีซื้อ แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากรายรับก่อนหักรายจ่ายและไม่มีภาษีซื้อให้เครดิต กิจการที่เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจึงยื่น ภ.ธ.40 แทน ภ.พ.30 สำหรับกิจกรรมส่วนนั้น
- กิจการแบบไหนเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
- กลุ่มหลักคือธนาคารและกิจการเยี่ยงธนาคาร การให้กู้ยืมเป็นปกติธุระ ธุรกิจประกันชีวิต โรงรับจำนำ และการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โดยพิจารณาจากลักษณะการประกอบกิจการจริง ไม่ใช่ชื่อวัตถุประสงค์ที่จดไว้
- จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมที่ดินแล้ว ยังต้องยื่น ภ.ธ.40 อีกไหม
- ยังต้องยื่นแบบเพื่อแสดงรายการ แต่นำจำนวนที่ชำระไว้แล้ว ณ วันโอนมาหักออกได้ ทำให้ไม่เสียซ้ำ ควรเก็บใบเสร็จจากกรมที่ดินไว้เป็นหลักฐานประกอบทุกฉบับ
- บริษัทให้บริษัทในเครือกู้ยืมโดยคิดดอกเบี้ย เข้าข่ายหรือไม่
- มีความเสี่ยงที่จะถือเป็นการประกอบกิจการเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะเมื่อทำเป็นปกติธุระหรือมีหลายสัญญาต่อเนื่อง ควรตรวจโครงสร้างและอัตราดอกเบี้ยก่อน เพราะการประเมินย้อนหลังจะรวมเบี้ยปรับเงินเพิ่มด้วย
- ขายที่ดินของบริษัทหนึ่งแปลงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกครั้งไหม
- ไม่เสมอไป ต้องดูว่าการได้มาและการขายมีลักษณะเป็นทางค้าหรือหากำไรหรือไม่ ระยะเวลาถือครองและการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นปัจจัยประกอบ กรณีที่ถือครองเพื่อใช้ในกิจการมานานย่อมต่างจากการซื้อมาเพื่อขายต่อ
กรณีศึกษาอื่น
ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services · ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาของหน่วยงานราชการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ หรือให้ทีมเราตรวจสอบให้