ผู้พัฒนาบ้านจัดสรรขนาดเล็กกับภาษีธุรกิจเฉพาะ: จด ภ.ธ.01 และชำระ ณ สำนักงานที่ดิน

ประเด็นในสถานการณ์ตัวอย่าง

• เข้าใจว่าจด VAT แล้วครอบคลุมการขายบ้าน
• ไม่ได้เก็บใบเสร็จภาษีธุรกิจเฉพาะจากสำนักงานที่ดินเข้าระบบบัญชี
• ภาษีซื้อจากค่าก่อสร้างบ้านปนกับงานรับเหมาที่มี VAT

แนวทางที่ต้องประเมิน

1. 1. ตรวจสถานะทะเบียนและจด ภ.ธ.01

   ก่อนโอนหลังถัดไป

   แยกกิจกรรมขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากงานรับเหมา และจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายบ้าน ตรวจกับกรมสรรพากรว่าต้องดำเนินการใดเพิ่มเติมสำหรับช่วงที่ขายไปแล้ว

2. 2. เตรียมการคำนวณก่อนวันโอน

   1 สัปดาห์ก่อนโอน

   ตรวจราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลงที่จะโอน เทียบกับราคาขาย แล้วคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมโอนที่ตกลงกับผู้ซื้อ

3. 3. แยกภาษีซื้อและบันทึกบัญชีหลังโอน

   ทุกครั้งที่โอน

   ภาษีซื้อที่เกี่ยวกับการขายบ้านซึ่งยกเว้น VAT ขอคืนไม่ได้ ต้องแยกหรือเฉลี่ยตามหลักเกณฑ์ ส่วนใบเสร็จจากสำนักงานที่ดินบันทึกเป็นภาษีและเครดิตภาษีหัก ณ ที่จ่ายในปีนั้น

เอกสารที่ควรเตรียมตรวจ

• หนังสือรับรองบริษัทและ ภ.พ.20
• โฉนดและราคาประเมินทุนทรัพย์ของแต่ละแปลง
• สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย
• ใบเสร็จภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากสำนักงานที่ดิน
• ใบกำกับภาษีค่าวัสดุและค่าก่อสร้างแยกตามโครงการ

สิ่งที่ต้องยืนยันก่อนส่งมอบ

ข้อควรระวังที่ธุรกิจแบบเดียวกันมักพลาด

• ออกใบกำกับภาษีขายบ้านทั้งที่การขายได้รับยกเว้น VAT
• ขอคืนภาษีซื้อของต้นทุนบ้านเต็มจำนวน
• คำนวณภาษีจากราคาขายที่ต่ำกว่าราคาประเมิน
• ไม่บันทึกเครดิตภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการโอน

คำถามที่พบบ่อยจากเคสนี้

ขายบ้านจัดสรรต้องเสีย VAT หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ?

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และได้รับยกเว้น VAT สำหรับการขายนั้น

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะเท่าไร?

3% ของฐานภาษี บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีนั้น รวมเป็น 3.3%

ฐานภาษีคิดจากอะไร?

ราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะที่ไหน?

โดยทั่วไปชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน แต่ยังต้องดูหน้าที่ยื่นแบบอื่นตามสถานะของบริษัท

ต้องเสียอากรแสตมป์ด้วยไหม?

เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับการโอนนั้นอีก

ภาษีซื้อค่าก่อสร้างบ้านขอคืนได้ไหม?

ภาษีซื้อที่ใช้ในกิจการที่ได้รับยกเว้น VAT ขอคืนไม่ได้ ถ้ามีทั้งกิจการเสีย VAT และยกเว้นต้องเฉลี่ยตามหลักเกณฑ์

กรณีศึกษาอื่น

• ร้านอาหารหลายสาขา: ตรวจภาษีซื้อก่อนแก้ ภ.พ.30
• ร้านออนไลน์เปลี่ยนสำนักงานบัญชี: รับช่วงงบค้างอย่างไรไม่ให้ยอดหาย
• โรงงาน BOI ปิดงบปีแรก: แยกกำไรกิจการได้สิทธิกับไม่ได้สิทธิ