Immobilier · Real estate
Un étranger ne peut pas posséder le sol thaïlandais — le montage juridique remplace la propriété
Le Land Code de 1954 interdit à un étranger la propriété directe du sol en Thaïlande. Un condominium est acquis en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface habitable de l'immeuble ; une villa avec terrain se sécurise par un bail enregistré de 30 ans, un superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) ou un usufruit viager. Le contrat privé signé chez le promoteur ne suffit pas : seule l'inscription au Land Department confère un droit opposable aux tiers.
Due diligence avant signature
- Vérification du chanote (titre foncier) et de l'historique des mutations
- Contrôle des servitudes, hypothèques et litiges au Land Department
- Confirmation du quota étranger en condominium (foreign quota certificate)
- Analyse du permis de construire, de la conformité EIA et zonage
- Vérification des dettes de charges (สงเคราะห์) et fonds de réserve
- Audit financier du promoteur et de la juristic person du condominium
Sécurisation de l'opération
Nous rédigeons le contrat bilingue thaï-français, imposons un séquestre bancaire pour les paiements par tranches, planifions le virement SWIFT avec Foreign Exchange Transaction Form (obligatoire pour rapatrier plus tard le prix de revente sans perte), accompagnons la signature au Land Department et récupérons le nouveau chanote au nom du propriétaire ou avec l'annotation du bail 30 ans. Pour les résidents étrangers, nous préparons également un testament thaïlandais séparé qui évite le blocage successoral.
Fiscalité de l'opération
Droits de mutation (2 %), taxe d'affaires spécifique (3,3 % si revente sous cinq ans) ou droit de timbre (0,5 %), retenue à la source (barème pour particulier ou taux fixe pour société), et à la revente impôt sur la plus-value selon la convention France–Thaïlande. Nous chiffrons la charge fiscale avant compromis pour qu'aucune ligne ne soit découverte au comptoir du Land Office.