Immobilienrecht · Real Estate
Ausländer dürfen Kondominien besitzen, kein Grundstück — jede Umgehung ist mit erheblichem Risiko verbunden
Der thailändische Foreign Business Act erlaubt Ausländern maximal 49 % der Fläche eines Kondominiums und keinen direkten Landbesitz. Konstruktionen mit Strohmann-Direktoren, Nominee-Aktionären oder verheirateten thailändischen Ehepartnern sind rechtlich angreifbar und können zur Zwangsversteigerung führen. Wir zeigen die zulässigen Wege — Kondominium mit FET-Nachweis, 30-jährige Landpacht mit Verlängerungsoption, BOI-strukturiertes Firmengrundstück — und dokumentieren jeden Schritt so, dass er einer späteren Prüfung standhält.
Due-Diligence-Umfang vor Anzahlung
- Titelprüfung Chanote / Nor Sor 3 Gor beim zuständigen Land Department
- Verwaltung des Kondos: Ausländerquote 49 % noch frei, offene Umlagen, Rücklagenstand
- Baugenehmigung, Zonierung und aktuelle Nutzung — bei Bauträgern zusätzlich EIA-Bescheid
- Bestehende Hypotheken, Nießbrauch (Usufruct), Superficies und Gerichtsverfahren
- Steuer- und Übertragungskosten: Transfer Fee 2 %, Business Tax 3,3 % oder Stempel 0,5 %, WHT
FET-Nachweis und Devisenrecht
Für den Kauf eines Kondominiums durch einen Ausländer verlangt das Land Department einen Foreign-Exchange-Transaction-Beleg (FET) über den vollen Kaufpreis aus dem Ausland. Die Bank muss den Verwendungszweck als „Kauf Kondominium“ eintragen — nachträgliche Änderungen sind praktisch unmöglich. Wir stimmen Formulierung, Empfänger-Konto und Aufteilung zwischen mehreren Zahlungen mit Ihrer Bank in Deutschland/Österreich/Schweiz vor der Überweisung ab.
Übertragung, Steuern und Nachbetreuung
Beim Termin im Land Department vertreten wir Sie mit Vollmacht: Anzahlung fließt erst nach Titelprüfung, Restzahlung Zug-um-Zug gegen Übertragung. Steuern werden hälftig oder nach Vertrag verteilt. Nach der Übertragung übernehmen wir jährliche House-and-Land-Tax-Erklärung, Rechnungslegung bei Vermietung inklusive WHT 5 % und Einkommensteuer-Deklaration in Thailand — inklusive Berücksichtigung des DBA mit Deutschland, Österreich oder der Schweiz.