แพ็กเกจดูแลการซื้อขายและโอนอสังหาริมทรัพย์
เหมาะกับ: ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ผู้ขายที่ต้องการปิดดีลอย่างปลอดภัย และผู้รับโอนมรดกที่ดิน
คิดตามมูลค่าทรัพย์และความซับซ้อนของสิทธิ
สรุปขอบงาน
งานอสังหาริมทรัพย์ตัดสินกันที่ข้อมูลก่อนวางมัดจำ เราตรวจสารบบที่ดิน ภาระผูกพัน และสิทธิของผู้ขายก่อนเสมอ จากนั้นจึงร่างหรือแก้สัญญาให้เงื่อนไขการชำระเงินผูกกับเหตุการณ์ที่ตรวจสอบได้ และคำนวณภาษีกับค่าธรรมเนียมวันโอนให้ทั้งสองฝ่ายเห็นตัวเลขตรงกันก่อนถึงวันนัด
ข้อเท็จจริงหลัก
| ระยะเวลาตรวจสอบ | ปกติ 5–10 วันทำการต่อหนึ่งแปลง |
|---|---|
| สิ่งที่ตรวจ | โฉนด ภาระจำยอง การจำนอง ผังเมือง และทางเข้าออก |
| วันโอน | มีทนายไปด้วยที่สำนักงานที่ดินและตรวจเอกสารก่อนลงนาม |
| ผู้ซื้อต่างชาติ | ตรวจเงื่อนไขการถือครองและหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ |
สิ่งที่รวมในแพ็กเกจ
ตรวจสอบสารบบที่ดินและภาระผูกพัน
คัดข้อมูลจากสำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันสิทธิที่แท้จริงของผู้ขาย
ร่างหรือแก้ไขสัญญาซื้อขาย
ผูกงวดชำระเงินกับเหตุการณ์ที่พิสูจน์ได้และกำหนดทางออกเมื่อผิดนัด
คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน
แจกแจงว่าฝ่ายใดรับภาระส่วนใดเพื่อลดการเจรจาหน้างาน
เป็นตัวแทนในวันจดทะเบียนโอน
ตรวจเอกสาร ตรวจการชำระเงิน และดูแลการลงนามจนแล้วเสร็จ
ระดับแพ็กเกจและกรอบราคา
ตรวจสอบก่อนวางมัดจำ
8,000–15,000 บาทต่อแปลงหรือหนึ่งห้องชุด
ครั้งเดียว
ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้วางมัดจำและต้องการรู้ความเสี่ยงก่อนผูกพัน
- ตรวจสารบบที่ดินและภาระผูกพัน เช่น จำนอง สิทธิเก็บกิน และภาระจำยอม
- ตรวจแนวเขตกับระวางและสิทธิทางเข้าออกจริงหน้างาน
- รายงานความเสี่ยงหนึ่งฉบับพร้อมข้อเสนอแนะว่าควรเดินหน้าหรือเจรจาเงื่อนไขใด
5–10 วันทำการ
อธิบายผลรายงานทางโทรศัพท์หรือวิดีโอคอลหนึ่งรอบ
ขอใบเสนอราคาระดับนี้ดูแลจนโอนกรรมสิทธิ์
25,000–55,000 บาทต่อรายการ
ครั้งเดียว ไม่รวมค่าธรรมเนียมโอนและภาษี
ผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ต้องการให้ทีมกฎหมายคุมตั้งแต่สัญญาจนถึงวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
- ทุกอย่างในระดับเริ่มต้น พร้อมร่างหรือตรวจสัญญาจะซื้อจะขายและเงื่อนไขการชำระเงิน
- คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายล่วงหน้า
- เข้าดำเนินการวันโอน ณ สำนักงานที่ดินพร้อมตรวจร่างสัญญาของเจ้าพนักงาน
- จัดทำบันทึกส่งมอบทรัพย์และรายการมิเตอร์เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง
3–6 สัปดาห์นับจากลงนามสัญญา
ปรึกษาไม่จำกัดตลอดรายการนั้น
ขอใบเสนอราคาระดับนี้โครงสร้างการถือครองและผู้ซื้อต่างชาติ
60,000–180,000 บาทต่อรายการ
ครั้งเดียว ตามความซับซ้อนของโครงสร้าง
ผู้ซื้อต่างชาติ การเช่าระยะยาว การซื้อในนามนิติบุคคล หรือที่ดินเพื่อการพาณิชย์
- ทุกอย่างในระดับมาตรฐาน พร้อมออกแบบโครงสร้างการถือครองที่ชอบด้วยกฎหมายและอธิบายข้อจำกัด
- ตรวจแหล่งที่มาของเงินโอนจากต่างประเทศให้ตรงกับเอกสารที่สำนักงานที่ดินเรียก
- ร่างสัญญาเช่าระยะยาวหรือสิทธิเหนือพื้นดินพร้อมเงื่อนไขต่ออายุที่บังคับได้
- วางแผนภาษีการถือครองและการขายในอนาคตของผู้ถือกรรมสิทธิ์
6–12 สัปดาห์
ทีมทนายและผู้สอบบัญชีร่วมประชุมกับผู้ซื้อและธนาคาร
ขอใบเสนอราคาระดับนี้| หัวข้อเปรียบเทียบ | ตรวจสอบก่อนวางมัดจำ | ดูแลจนโอนกรรมสิทธิ์ | โครงสร้างการถือครองและผู้ซื้อต่างชาติ |
|---|---|---|---|
| กรอบราคา | 8,000–15,000 บาทต่อแปลงหรือหนึ่งห้องชุด | 25,000–55,000 บาทต่อรายการ | 60,000–180,000 บาทต่อรายการ |
| รอบการเรียกเก็บ | ครั้งเดียว | ครั้งเดียว ไม่รวมค่าธรรมเนียมโอนและภาษี | ครั้งเดียว ตามความซับซ้อนของโครงสร้าง |
| ระยะเวลาดำเนินงาน | 5–10 วันทำการ | 3–6 สัปดาห์นับจากลงนามสัญญา | 6–12 สัปดาห์ |
| เวลาที่ปรึกษาที่รวมให้ | อธิบายผลรายงานทางโทรศัพท์หรือวิดีโอคอลหนึ่งรอบ | ปรึกษาไม่จำกัดตลอดรายการนั้น | ทีมทนายและผู้สอบบัญชีร่วมประชุมกับผู้ซื้อและธนาคาร |
| เหมาะกับใคร | ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้วางมัดจำและต้องการรู้ความเสี่ยงก่อนผูกพัน | ผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ต้องการให้ทีมกฎหมายคุมตั้งแต่สัญญาจนถึงวันโอนที่สำนักงานที่ดิน | ผู้ซื้อต่างชาติ การเช่าระยะยาว การซื้อในนามนิติบุคคล หรือที่ดินเพื่อการพาณิชย์ |
บริการเสริมที่สั่งเพิ่มได้
รังวัดสอบเขตโดยผู้ชำนาญการภายนอก — ตามใบเสนอราคาผู้รังวัด
เรียกเก็บตามจริง เราประสานงานให้
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือภาระจำยอมเพิ่มเติม — 8,000–18,000 บาทต่อรายการ
ไม่รวมค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน
ตัวเลขข้างต้นเป็นกรอบงบประมาณเริ่มต้นสำหรับวางแผน ไม่ใช่ราคาสุดท้าย ค่าธรรมเนียมราชการ ค่าอากรแสตมป์ และค่าบริการหน่วยงานภายนอกเรียกเก็บตามจริงแยกจากค่าบริการวิชาชีพ ราคาที่ผูกพันจะระบุในใบเสนอราคาหลังประเมินขอบงานฟรี
สิ่งที่ไม่รวม
- ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่ต้องชำระต่อหน่วยงาน
- การประเมินราคาทรัพย์โดยผู้ประเมินอิสระ
- การสำรวจรังวัดแนวเขตซึ่งต้องยื่นคำขอกับสำนักงานที่ดินแยกต่างหาก
ขั้นตอนการทำงาน
1. ตรวจทรัพย์ก่อนวางมัดจำ
เราขอสำเนาโฉนดและข้อมูลผู้ขายเพื่อตรวจสิทธิ ภาระผูกพัน และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์
ระยะเวลา: 5–10 วันทำการ
2. เจรจาเงื่อนไขและลงนามสัญญา
ปรับเงื่อนไขให้ผู้ซื้อมีสิทธิถอนตัวเมื่อพบข้อบกพร่องสำคัญ และกำหนดวันโอนที่เป็นไปได้จริง
ระยะเวลา: 3–7 วัน
3. เตรียมเอกสารก่อนวันนัด
จัดชุดเอกสารของทั้งสองฝ่าย ตรวจอำนาจลงนาม และยืนยันยอดที่ต้องชำระหน้างาน
ระยะเวลา: 2–5 วัน
4. จดทะเบียนโอนและส่งมอบเอกสาร
ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินจนเสร็จ แล้วส่งมอบโฉนดพร้อมสรุปค่าใช้จ่ายจริง
ระยะเวลา: 1 วัน
ทำไมต้องเป็นที่ปรึกษา ไม่ใช่แค่เอเจนซี่
- เราแนะนำให้ถอนตัวเมื่อข้อมูลบอกว่าควรถอน แม้จะหมายถึงงานที่เล็กลงสำหรับเรา
- ประสบการณ์คดีที่ดินทำให้เรามองเห็นเงื่อนไขที่จะกลายเป็นข้อพิพาทในอนาคต
- ทีมบัญชีช่วยวางแผนภาษีเมื่อผู้ขายเป็นนิติบุคคลหรือถือครองไม่ครบกำหนด
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้แค่ไหน
ห้องชุดเป็นรูปแบบที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ตรงที่สุดภายใต้สัดส่วนของอาคารที่กฎหมายกำหนด ส่วนที่ดินมีข้อจำกัดมากกว่าและมักต้องใช้โครงสร้างอื่น เช่น การเช่าระยะยาวหรือการถือผ่านนิติบุคคลที่จัดตั้งถูกต้อง ซึ่งแต่ละทางมีข้อดีข้อเสียต่างกันชัดเจน
ตรวจสอบอะไรบ้างก่อนวางเงินจอง
อย่างน้อยต้องรู้ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตามสารบบจริง มีการจำนองหรือคำสั่งอายัดหรือไม่ ที่ดินมีทางเข้าออกตามกฎหมายหรือเป็นที่ตาบอด และผังเมืองอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ตามที่ผู้ซื้อวางแผนไว้หรือไม่ ข้อสุดท้ายมักถูกมองข้ามและแก้ไม่ได้หลังโอน
ถ้าผู้ขายเป็นทายาทที่เพิ่งรับมรดกจะต่างออกไปไหม
ต่างพอสมควร เพราะต้องตรวจว่าการจดทะเบียนรับมรดกเสร็จสมบูรณ์แล้ว มีทายาทรายอื่นที่ยังไม่ได้ให้ความยินยอมหรือไม่ และมีคดีเกี่ยวกับกองมรดกค้างอยู่หรือเปล่า การซื้อจากกองมรดกที่ยังไม่นิ่งเสี่ยงต่อการถูกเพิกถอนภายหลัง
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเองหรือไม่
ไปเองได้ผลดีที่สุด แต่หากติดภารกิจหรืออยู่ต่างประเทศ สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องระบุขอบเขตชัดเจนและหากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามที่กำหนด เราจะเตรียมแบบให้ล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ติดขัดหน้างาน
ให้เราดูแลทั้งกระบวนการ
ส่งสำเนาโฉนดและชื่อผู้ขายมาให้เราตรวจเบื้องต้น ทีมงานจะบอกได้เร็วว่าทรัพย์นี้ควรเดินหน้าต่อ ควรต่อรองเงื่อนไขใหม่ หรือควรถอนตัวก่อนเสียเงินมัดจำ