เช็กลิสต์เอกสารซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
เหมาะกับ: ผู้ซื้อห้องชุดทั้งไทยและต่างชาติ ผู้ขายต่อในตลาดมือสอง และผู้ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว
คำตอบสั้น
การโอนห้องชุดต้องมีเอกสารสี่กลุ่มพร้อมกันในวันนัด คือ เอกสารแสดงตนของผู้ซื้อและผู้ขาย โฉนดห้องชุดพร้อมสัญญาซื้อขาย หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด และหลักฐานชำระราคา สำหรับผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศตามแบบที่ธนาคารออกให้ด้วย
ข้อเท็จจริงหลัก
| หน่วยงานจดทะเบียนโอน | สำนักงานที่ดินที่ห้องชุดตั้งอยู่ |
|---|---|
| สัดส่วนต่างชาติในอาคาร | รวมกันไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร |
| หนังสือปลอดหนี้ | นิติบุคคลอาคารชุดออกให้ก่อนวันโอน และมีอายุจำกัด |
| ค่าใช้จ่ายวันโอน | ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน ภาษีตามลักษณะการถือครอง และภาษีหัก ณ ที่จ่ายฝั่งผู้ขาย |
| เวลาที่ใช้ที่สำนักงานที่ดิน | ครึ่งวันถึงหนึ่งวัน หากเอกสารครบและนัดคิวไว้ล่วงหน้า |
เอกสารที่ต้องมีทุกกรณี
บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้ซื้อและผู้ขาย
ชื่อต้องตรงกับสัญญาทุกตัวอักษร ผู้สมรสอาจต้องมีหนังสือยินยอมคู่สมรส
โฉนดที่ดินอาคารชุดฉบับเจ้าของ
ตรวจเลขที่ห้อง เนื้อที่ และรายการจดทะเบียนหลังโฉนดก่อนวันนัด
สัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานการชำระเงิน
เก็บสลิปหรือแคชเชียร์เช็คให้ตรงกับยอดในสัญญาทุกงวด
หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
ขอล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งสัปดาห์ เพราะต้องปิดค่าส่วนกลางค้างก่อน
หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคาร
จำเป็นเมื่อผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ และต้องออกก่อนวันโอน
เอกสารเพิ่มเติมเฉพาะบางกรณี
แบบหลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย
ยอดต้องไม่น้อยกว่าราคาซื้อ และระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด
หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน
ถ้าลงนามนอกประเทศต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและสายรับรองให้ครบก่อน
เอกสารสินเชื่อจากธนาคารผู้ให้กู้
นัดวันโอนให้ตรงกับวันจดจำนอง เพื่อไม่ต้องเสียเที่ยวสองรอบ
หนังสือรับรองบริษัทและมติที่ประชุม เมื่อผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล
ระบุอำนาจซื้อและผู้มีอำนาจลงนามให้ชัดเจน
ขั้นตอนการดำเนินการ
1. ตรวจสอบห้องและภาระผูกพันก่อนวางมัดจำ
ตรวจรายการจำนอง คำสั่งอายัด ค่าส่วนกลางค้าง และผังพื้นที่จริงเทียบกับที่โฆษณา
ระยะเวลา: 3–7 วัน
2. ทำสัญญาและวางเงื่อนไขการชำระ
ผูกเงื่อนไขการชำระงวดสุดท้ายเข้ากับการโอนสำเร็จและการส่งมอบห้องในสภาพที่ตกลง
ระยะเวลา: 1–3 วัน
3. เตรียมเงินโอนและเอกสารธนาคาร
ผู้ซื้อต่างชาติควรโอนเงินเป็นสกุลต่างประเทศเข้ามาแล้วแลกในไทย พร้อมขอแบบหลักฐานจากธนาคาร
ระยะเวลา: 5–10 วันทำการ
4. นัดโอนที่สำนักงานที่ดินและตรวจรับห้อง
ตรวจมิเตอร์ กุญแจ และสภาพห้องในวันเดียวกับการรับโฉนดฉบับใหม่
ระยะเวลา: 1 วัน
ถูกตีกลับเพราะอะไร
- ยอดเงินโอนเข้าจากต่างประเทศต่ำกว่าราคาซื้อ หรือระบุวัตถุประสงค์ไม่ชัด ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่รับจดทะเบียนในวันนัด
- โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารเต็มแล้วในวันโอน แม้ผู้ขายยืนยันไว้ตอนทำสัญญา
- หนังสือปลอดหนี้หมดอายุหรือมีค่าส่วนกลางค้างที่เพิ่งเรียกเก็บเพิ่ม
- หนังสือมอบอำนาจที่ลงนามต่างประเทศยังรับรองไม่ครบสายทาง จึงใช้ยื่นแทนตัวไม่ได้
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในชื่อตัวเองได้ไหม
ทำได้ภายใต้เงื่อนไขว่าอาคารนั้นยังมีพื้นที่ในโควตากรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวเหลืออยู่ และผู้ซื้อพิสูจน์ได้ว่านำเงินเข้ามาจากต่างประเทศเพื่อการนี้ เงื่อนไขสองข้อนี้ต้องเป็นจริงพร้อมกัน ณ วันจดทะเบียน ไม่ใช่วันทำสัญญา จึงควรขอหนังสือยืนยันโควตาใกล้วันโอนอีกครั้ง
ค่าธรรมเนียมวันโอนใครเป็นคนจ่าย
กฎหมายกำหนดผู้มีหน้าที่เสียภาษีแต่ละรายการไว้ แต่คู่สัญญาตกลงแบ่งกันได้ ธรรมเนียมที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีที่ผูกกับผู้ขายให้ผู้ขายรับไป ข้อสำคัญคือเขียนวิธีแบ่งลงในสัญญาเป็นตัวเลข ไม่ใช่คำว่าตามธรรมเนียม เพราะข้อพิพาทมักเกิดที่หน้าเคาน์เตอร์
ซื้อห้องจากโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จต้องระวังอะไร
ดูว่าสัญญาใช้แบบมาตรฐานที่กฎหมายอาคารชุดกำหนดหรือไม่ ตรวจกำหนดแล้วเสร็จและค่าปรับกรณีล่าช้า และตรวจว่าผู้ขายจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือยัง เพราะการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้ต่อเมื่อจดทะเบียนอาคารชุดและออกโฉนดห้องชุดเรียบร้อย
ต้องเสียภาษีอะไรเมื่อปล่อยเช่าห้องหลังโอน
ค่าเช่าถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำไปยื่นแบบแสดงรายการประจำปี และผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่า นอกจากนี้เจ้าของยังมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราการใช้ประโยชน์ จึงควรวางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อว่าจะถือในนามบุคคลหรือนิติบุคคล
ถ้าผู้ขายไม่ยอมโอนตามสัญญาทำอย่างไร
ผู้ซื้อบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาภายในกำหนดเวลา และถ้ายังเพิกเฉยสามารถฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์พร้อมเรียกค่าเสียหาย หรือเลือกบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมเบี้ยปรับ ทางเลือกขึ้นกับถ้อยคำในสัญญาและหลักฐานการชำระเงิน จึงควรเก็บเอกสารทุกงวดไว้ให้ครบ
ควรตรวจนิติบุคคลอาคารชุดอย่างไรก่อนซื้อ
ขอดูงบการเงินและรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลัง เพื่อดูเงินกองทุนสำรอง อัตราการค้างชำระค่าส่วนกลางของทั้งอาคาร และแผนซ่อมใหญ่ที่กำลังจะมาถึง อาคารที่เก็บค่าส่วนกลางไม่ได้มักตามมาด้วยการเรียกเก็บพิเศษ ซึ่งเป็นต้นทุนที่ผู้ซื้อใหม่ต้องร่วมรับ
ไม่อยากจัดเอกสารเอง ให้เราดูแลทั้งชุด
เรื่องห้องชุดไม่ได้แพ้กันที่ราคา แต่แพ้กันที่สิ่งที่ไม่ได้ตรวจก่อนวางมัดจำ ทีมของเราจึงแยกงานเป็นสองส่วน คือทนายตรวจโฉนด ภาระผูกพัน และร่างเงื่อนไขคุ้มครองเงินงวดสุดท้าย ส่วนทีมบัญชีคำนวณต้นทุนวันโอนและภาระภาษีหลังปล่อยเช่าให้เห็นตัวเลขจริงก่อนตัดสินใจ ประสบการณ์กว่าสิบห้าปีทำให้เรารู้ว่าคำถามที่ถูกต้องมีค่ามากกว่าส่วนลดที่ได้
แหล่งอ้างอิง
ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services · ตรวจทานโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ · ปรับปรุง 2026-08
ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาของหน่วยงานราชการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ หรือให้ทีมเราตรวจสอบให้